En plena temporada de verano, las piscinas vuelve a ser el espacio más demandado —y también el más sensible— en edificios y condominios. Administradores advierten que, cuando aumenta la ocupación, se disparan los conflictos por aforo, seguridad, ruidos, invitados y responsabilidades frente a daños o incumplimientos.
“Lo que afecta en la piscina no es solo ‘gente de más’: es falta de trazabilidad y de reglas aplicables. Si no sabemos quién ocupa la unidad, cuántas personas entran y quién responde, la administración queda sin herramientas y el conflicto se vuelve inevitable”, plantea Rafael Escobar, CEO de la plataforma de administración de comunidades, Kastor, quien agrega que en temporada alta el problema se amplifica por la rotación de ocupantes en arriendos de corta estadía.
FENÓMENO
El fenómeno ocurre en un contexto en que la renta corta se consolidó como parte del mapa turístico. En un comunicado del 9 de octubre de 2025, Airbnb afirmó que la actividad de anfitriones y huéspedes en Chile aportó un estimado de $1,23 billones a la economía, respaldó más de 46.000 empleos y generó cerca de $490.000 millones en ingresos laborales.
Desde la mirada de la copropiedad, el punto central no es si existe o no alojamiento temporal, sino cómo se protege el uso razonable de los bienes comunes para quienes habitan permanentemente. La Ley 21.442 establece que las normas del reglamento son obligatorias no solo para copropietarios, sino también para “ocupantes (…) a cualquier título”, lo que incluye arrendatarios y huéspedes, explica Rafael.
El marco también se ha ido afinando con el reglamento de la nueva ley: el MINVU informa que el 9 de enero de 2025 se publicó el decreto que aprueba el reglamento, con el objetivo de hacer más práctica su implementación en las comunidades. En esa línea, el Decreto que aprueba el reglamento contempla exigencias operativas como mantener información actualizada de copropietarios y ocupantes, precisamente para que la administración pueda gestionar convivencia, controles y eventuales sanciones con base objetiva.
VERANO
Escobar sostiene que, en verano, la diferencia entre “una piscina usable” y “una piscina en conflicto” suele estar en medidas simples pero consistentes: registro de ocupantes por unidad y fechas, control visible de aforo en días punta, reglas claras de invitados, horarios y un procedimiento de fiscalización que permita identificar responsables sin improvisación. “No se trata de pelear con el turismo: se trata de que la comunidad no pierda gobernabilidad sobre sus espacios comunes”, dice.
Las sanciones, además, suelen medirse en UTM, lo que vuelve importante transparentar montos. Según el Servicio de Impuestos Internos, la UTM de enero de 2026 es $69.751, por lo que una multa de 3 UTM equivale a $209.253.
El desafío, concluye Rafael, es que las comunidades —incluidas las de regiones donde el verano multiplica la ocupación— actualicen reglas y procedimientos antes de que la piscina se transforme en la “zona cero” de cada temporada: un lugar donde se termina discutiendo no solo por un chapuzón, sino por la convivencia completa del condominio.
